Medienservice vom: 15.09.2023

Sozialer und nachhaltiger Wohnbau Gemeinnützige Bauträger sorgen als Non-Profit-Partner der Linzer Stadtentwicklung für einen fairen, sozial verträglichen Ausgleich am Wohnungsmarkt

Mehr als die Hälfte der 121.000 Linzer Wohnungen befinden sich in Gebäuden Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Ein großer Teil der Linzer*innen hat dadurch einen merkbaren Preisvorteil gegenüber Mieter*innen am privaten Wohnungsmarkt.

Aber auch die privaten Mieter*innen sind Nutznießer*innen des gemeinnützigen Angebots, denn der gewinnorientierte Teil des Linzer Wohnungsmarkts orientiert sich bei seinen Preisen an den niedrigeren Durchschnittsmieten der GBV. Da Linz einen österreichweiten Rekordanteil an GBV hat, ist dieser Effekt sehr groß.

Der Ausbau des gemeinnützigen Wohnungsbestands setzt zudem Standards bei der Wohnqualität, in Bezug auf Barrierefreiheit und Inklusion sowie bei der Dekarbonisierung am Gebäudesektor. Bei der Vergabe von Wohnungen ist durch förderrechtliche Vorgaben auch der Diskriminierung von Personengruppen kein Spielraum gegeben. 

„Angesichts der Teuerungen der letzten Jahre, insbesondere im Bereich Wohnen, ist das große Angebot geförderter Wohnungen ein unschätzbarer Vorteil, den wir in Linz haben. Die Gemeinnützigen Bauträger leisten einen wesentlichen Beitrag, das Wohnen in unserer Stadt leistbar und qualitätsvoll zu halten“, tritt Planungsstadtrat Dietmar Prammer für einen Ausbau des GBV-Angebots auch in Zukunft ein.

„Die Gemeinnützigen Bauträger halten sich an strikte Baukostenlimits und schaffen so konkurrenzlos kosteneffizienten Wohnraum, den sie direkt und provisionsfrei vermieten. Als Non-Profit-Bauträger verrechnen sie die entstandenen Kosten an Mieter ohne Gewinnmargen. Bewohner zahlen so bis zu einem Viertel weniger Miete im Vergleich zum freien Markt in Linz. Seit Beginn der Teuerungswelle steigt die Nachfrage nach gemeinnützigen Mietwohnungen überproportional,“ so Mag. Robert Oberleitner, Obmann des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigung Oberösterreich (GBV OÖ) und Geschäftsführer der Neuen Heimat OÖ.

„Angesichts dieses wachsenden Drucks, ist es wichtig, dass die Errichtung von 2.000 Wohnungen im Jahr in Oberösterreich aufrechterhalten bleibt. Dies ist durch den Fünf-Punkte-Plan des Landes Oberösterreich, der mit den Gemeinnützigen Bauvereinigungen abgestimmt ist, gewährleistet. Durch den angekündigten Mietpreisdeckel verlieren die GBV Investitionsmittel, was angesichts enormer Grundstückpreise, Zinsen und Baukosten zusätzlich problematisch ist.“

Die Wohnungsgemeinnützigkeit hat – im Gegensatz zu privaten Bauträgern, die Wohnungen frei finanziert errichten und teurer, gewinnbringend vermarkten – einen Versorgungsauftrag gegenüber der Bevölkerung, den sie auch weiterhin wahrnehmen wird. Die Wohnungen werden vorrangig in den städtischen oberösterreichischen Gebieten, allen voran Linz, mit einem wachsenden Einzugsgebiet dringend benötigt. Wichtig ist für die GBV, dass entsprechende Maßnahmen auf Bundesebene gesetzt werden:

• Dazu gehört eine Erhöhung der Wohnbauförderung auf Bundesebene um 3 Milliarden Euro, damit die Wohnbauförderung von derzeit 0,4 auf 1 Prozent des BIP wieder ansteigt. 
• Zweitens: Die Wohnbauförderungsbeiträge und Darlehensrückflüsse, die von den Ländern eingehoben werden, sind durch Zweckwidmung in den Verfassungsrang zu heben, damit diese Mittel in allen Bundesländern tatsächlich für leistbares Wohnen eingesetzt werden. 
• Drittens, sind mindestens 50 Prozent der Neuwidmungen von Bauflächen in Ballungsräumen für geförderten Wohnbau zu reservieren und verfassungsrechtlich abzusichern.

Um in Oberösterreich auch künftig leistbaren Wohnraum für alle zu gewährleisten, ist es wichtig, dass weiterhin 2.000 Wohnungen pro Jahr vom Land gefördert werden. Die gemeinnützigen Bauträger müssen ein starker Sektor bleiben, um einerseits den Versorgungsauftrag erfüllen zu können und andererseits überhaupt preisdämpfend auf den Markt wirken zu können.

Am Katharina-Pieslinger-Weg in Linz-Kleinwört entstehen 14 Doppelhaushälften mit Garten und Terrasse bis Mitte 2024 durch die Neue Heimat OÖ; Rendering: Janusch

Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich

Die Gemeinnützigkeit im Wohnsektor hat eine lange Tradition in Österreich. Sie wurzelt im Genossenschaftswohnbau, dem Werkwohnbau und dem öffentlichen Wohnbau. Deren Ziel war und ist nicht die Gewinnmaximierung, sondern die Bereitstellung kostengünstiger Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz legt fest, welche Unternehmen vom Land OÖ als gemeinnützig anzuerkennen sind. Leitende Prinzipien sind Kostendeckung, Gewinnbeschränkung, Vermögensbindung, ein beschränkter Geschäftskreis, personelle Einschränkungen und eine Revisionspflicht.

Mit der Anerkennung sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen von der Körperschaftssteuer befreit, um ihre Mittel vollständig in den Wohnbau investieren zu können. Zudem haben sie als gemeinnützige Organisationen eine sehr gute Bonität und damit besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten bei Banken. Darüber hinaus sind sie in der Regel von der Grundsteuer und Grunderwerbssteuer befreit und können so ihre Wohnungen zu günstigeren Preisen anbieten.

Österreich hat damit ein Wohnbau-System, das mit seiner starken Präsenz an GBV immer mehr an internationaler Aufmerksamkeit gewonnen hat. Dies liegt vor allem daran, dass die privaten Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, während jene der GBVs nur moderat wuchsen. Insbesondere gegenüber Deutschland, das an einer neuen Wohngemeinnützigkeit arbeitet, ist man hier in einer Vorreiterrolle. 

Rolle der Wohnbauförderungen

Als Instrument der öffentlichen Hand dienen vor allem Wohnbauförderungen. Sie zielen darauf ab, den Bau und die Sanierung von Wohnraum zu unterstützen. Die Vergabe dieser Förderungen liegt beim Land OÖ. Im Vorjahr gingen 85 Prozent der Förderungen beim mehrgeschoßigen Neubau (sowohl Miet- und Eigentumswohnungen) an GBVs. Besonders Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen leben öfter im geförderten Wohnbau.

Am Theresia-Brandl-Weg in Linz errichtet die Neue Heimat OÖ 21 Miet- und 12 Eigentumswohnungen; Rendering: Janusch

Die Stadt Linz leistet seit 2020 einen wichtigen Beitrag mit dem sogenannten Linzer Modell. Ähnlich dem Wiener Modell wird dadurch bei Neubauten ein Teil der Wohnfläche für den geförderten Wohnbau gesichert. Ziel ist es, einerseits genügend Raum für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellen und anderseits zu garantieren, dass dieser aufgrund der einzuhaltenden Baukostenlimits bei Förderungen auch in zentralen Lagen realisiert werden kann und nicht nur in den günstigeren Randgebieten der Stadt. Somit sorgt die Stadt für eine soziale Durchmischung der Bevölkerung.

Die extrem niedrigen Zinsen für den privaten Wohnbau der letzten Jahre führten dazu, dass Gemeinnützige Bauträger*innen einen wesentlichen Wettbewerbsvorteil durch die Wohnbauförderung gegenüber privaten Wohnungsanbieter*innen verloren. Nun hat sich diese Situation mit der Entwicklung zu höheren Kreditzinsen sowie der allgemeinen Preissteigerungen und Inflation wieder ins Gegenteil verkehrt.

Linz ist für Bedarf gut gewappnet

Allein in den letzten zehn Jahren wuchs der Wohnungsbestand von Gebäuden Gemeinnütziger um 5.000 Wohnungen, sodass jetzt mit insgesamt knapp 62.000 bzw. 51 Prozent ein österreichischer Spitzenwert gegeben ist – Graz hat im Vergleich dazu nicht einmal 12 Prozent. Ein Drittel davon gehört zur stadteigenen GWG. Mit 20.000 Wohnungen für mehr als 40.000 Menschen ist die städtische Wohnungsgesellschaft GWG die größte gemeinnützige Wohnungsanbieterin in Oberösterreich.

Die mit Abstand größten Zuwächse an Wohnungen gab es in diesem Zeitraum in den Bezirken Bulgariplatz und Pichling. Die meisten Wohnungen insgesamt finden sich im Stadtteil Kleinmünchen-Auwiesen. 

Der Bedarf nach diesem Angebot ist ungebrochen, denn jedes Jahr ziehen mehr Menschen nach Linz. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Linz ist für viele in Hinblick auf Ausbildung und Arbeitsplatz, wie auch aufgrund einer guten Lebensqualität, Nahversorgung und Kulturangebot, ein attraktiver Wohnort. Neu geschaffene Wohnungen kommen besonders Familien und jungen Erwachsenen, aber auch Älteren zugute, welche zuvor in den Umlandgemeinden gelebt haben und nun nach Linz zurückziehen.

Im Vorjahr suchten laut oö. Wohnbaubilanz fast 23.000 Menschen nach einer Wohnung in Linz, 6.500 davon dringlich. Dies bestätigen auch die Zahlen der stadteigenen GWG, weswegen im laufenden Jahr wieder 42,5 Millionen Euro in Wohnungsbau und Sanierungen investiert werden.

GBV-Mieten entlasten auch private Mieter*innen

Mehr als zwei Drittel der Linzer Wohnungen werden vermietet, von Mietpreissteigerungen ist also ein großer Teil der Bevölkerung in ihrem alltäglichen Leben betroffen. Dabei wird leistbares Wohnen immer mehr zu einer gesellschaftlichen Herausforderung. Im österreichweiten Schnitt sind GBV-Mieten heute um ein Viertel günstiger als Mieten des gewinnorientierten, unregulierten Marktes. Dazu entfällt oft auch noch eine Kaution.

Aber nicht nur die Mieter*innen der GBV ziehen daraus einen Vorteil. Zuletzt hat eine WIFO-Studie im Mai 2023 wieder nachdrücklich den preisdämpfenden Effekt eines gut ausgebauten GBV-Angebots bestätigt. Es gilt: Umso höher der Anteil von GBV am Mietwohnungsmarkt, umso größer die stabilisierende Wirkung auf die gesamten Mieten. 

So bewirkt eine Steigerung des GBV-Anteils von zehn Prozent bereits eine Verringerung der unregulierten Mieten um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter. Umgerechnet auf eine durchschnittliche Linzer Wohnung (72,1 m²) entspricht das einer Ersparnis von 259 bis 346 Euro im Jahr.

Für Stadtrat Dietmar Prammer ist der wohnungspolitische Auftrag klar: „Das kontinuierliche Schaffen neuen Wohnraums auf Non-Profit-Basis entlastet alle Mieter*innen in Linz. Daher muss der Ausbau weiter forciert werden!“ In diesem Zusammenhang verweist Planungsstadtrat Dietmar Prammer auf das Großprojekt Sommerfeld Ebelsberg, wo unter Beteiligung von Neue Heimat, WAG, GIWOG sowie WSF Privatstiftung ca. 3.000 Wohnungen geplant sind.

Neun Kasernengebäude werden im Rahmen des Projekts Sommerfeld Ebelsberg zu Wohnhäusern; Rendering: WSF Privatstiftung

Es kann angenommen werden, dass für Gesamt-Österreich in den letzten Jahren insbesondere der Anstieg des privaten, unregulierten Wohnungsangebots gegenüber dem GBV-Angebot wesentlich für Preissteigerungen beim Wohnen verantwortlich ist.

Die Stadt Linz hat vor kurzem einen Schritt gesetzt, um dieser Entwicklung zusätzlich entgegenzuwirken. Dazu hat sie eine Kostenbremse auch für jene Mietwohnungen der GWG durchgesetzt, die nicht unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fallen. Mieter*innen von etwa 4.000 Wohnungen profitieren davon.

Linz zählt zudem zu jenen Städten, deren GBV-Mietwohnungen nicht nur einen Preisvorteil bringen, sondern auch in Qualität leicht vorne liegen. Dazu zählt über die Ausstattung einer Wohnung hinaus auch die Qualität der gesamten Anlage und das Wohnumfeld.

Hohe Wohnzufriedenheit im gemeinnützigen Wohnbau

Das Wohnen zur Miete im gemeinnützigen Wohnbau stellt für viele Menschen, vor allem mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, eine attraktive Wohnform dar. Denn es zeichnet sich beispielsweise durch die moderne Ausstattung im thermischen Bereich sowie die langen teils unbefristeten Mietverhältnisse aus. Der gemeinnützige Wohnbau bietet somit zu geringen Kosten qualitätsvolles Wohnen.

Dass die Zufriedenheit mit der Wohnsituation eng zusammenhängt mit der persönlichen finanziellen Lage, belegt auch der aktuelle Wohnzufriedenheitsindex der Arbeiterkammer Oberösterreich. Dabei zeigt sich, dass die finanzielle Belastung im gemeinnützigen Wohnbau deutlich geringer ist und demnach die Zufriedenheit von Mieter*innen gemeinnütziger Wohnungen höher ist als bei jenen, auf dem privaten Mietmarkt. 

Nicht überraschend ist daher, dass die Mieter*innen gemeinnütziger Wohnungen auch weniger oft umziehen.

Besserer Zugang für alle sozialen Gruppen

Ein weiterer Pluspunkt ist die Tatsache, dass bei der Vergabe von geförderten Wohnungen die GBV an die Vorgaben der Wohnbauförderung gebunden sind. Daraus folgt eine möglichst diskriminierungsfreie Überlassung von Wohnungen an förderbare Personen. Dieser Vorteil gegenüber privaten Einzelvermietungen kann in seiner Wirkung nur grob geschätzt werden.
Auch wenn das Land zuletzt seine Vorgaben im Jahr 2018 für Drittstaatsangehörige eingeschränkt hat, zeigen etwa die Zahlen der stadteigenen GWG, dass sich deren Vergaben weitgehend mit der Bevölkerungsstruktur von Linz decken.

Wohnanlage Adolf-Dietel-Weg; Rendering GWG / IONOMO GmbH

Zudem wird auch gezielt Rücksicht genommen auf die Bedürfnisse beeinträchtigter Personengruppen. Dies betrifft die Bereiche Barrierefreiheit, sowie inklusives oder altersgerechtes Wohnen. Ein jüngstes Beispiel dafür ist die GWG-Wohnanlage am Adolf-Dietel-Weg, wo betreute und herkömmliche Wohnformen unter einem Dach Platz finden.

Informationsunterlage zur Pressekonferenz mit Stadtrat Dietmar Prammer und Dir. Mag. Robert Oberleitner, Obmann der GBV OÖ und Geschäftsführer Neue Heimat OÖ zum Thema Gemeinnütziger Wohnbau und seine Rolle für Linz)